CRE cette semaine - Quels sont les impacts sur le marché américain ?
7 juillet 2025 - Actualités de l'immobilier commercial aux États-Unis, indicateurs macroéconomiques et analyse de marché.
Semaine du 7 juillet 2025
Bienvenue dans la dernière édition de CRE This Week, organisée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a soigneusement sélectionné des indicateurs de marché, des articles, des recherches originales et des données clés du secteur, pertinents et pertinents pour le secteur de l'immobilier commercial américain. Nous comprenons que votre temps est précieux ; c'est pourquoi nous sommes ravis de vous fournir des recherches qui vous permettront de rester informé et de gagner du temps chaque lundi matin.
Pour plus d'indicateurs économiques clés qui comptent pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par type d'actif majeur.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Le rapport de mai du Bureau du recensement des États-Unis sur la valeur des constructions mises en place a montré que les dépenses totales de construction ont chuté à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 2 140 milliards de dollars, soit une baisse de 0,3 % par rapport à avril et de 3,5 % sur un an. Les dépenses de construction privées ont représenté 1 630 milliards de dollars de ce total, en baisse de 0,5 % sur un mois et de 5,4 % sur un an. La construction publique, en revanche, est restée stable avec une légère hausse mensuelle de 0,1 % et une hausse de 3,3 % par rapport à l'année précédente, atteignant un rythme annualisé de 511 milliards de dollars.
Français Plus de la moitié (54,6 %) de toutes les dépenses de construction privées continuent d'affluer vers le secteur résidentiel, mais la catégorie reste sous pression. Les dépenses résidentielles ont totalisé 889 milliards de dollars, en baisse de 6,7 % par rapport à l'année précédente, avec des baisses observées dans la construction de maisons individuelles (-4,5 %) et de logements collectifs (-10,9 %). Du côté non résidentiel, les dépenses privées ont chuté à un taux annualisé de 738 milliards de dollars, marquant une baisse de 0,4 % par rapport à avril et une baisse de 3,9 % sur un an. Le secteur manufacturier reste la composante la plus importante de la construction non résidentielle privée, avec 31 % du total, bien que les dépenses dans le secteur aient diminué de 0,1 % sur un mois et de 3,8 % par rapport à l'année précédente. La construction commerciale générale - qui comprend des catégories comme le commerce de détail et les entrepôts et représente environ 15 % de l'activité non résidentielle privée totale - a chuté de 0,8 % sur le mois et de 12,0 % sur un an. Un cas particulier a été la construction de bureaux, qui a reculé de 0,2 % par rapport au mois précédent, mais a enregistré une modeste augmentation de 0,8 % sur un an.
Enquête sur les offres d'emploi et la rotation de la main-d'œuvre
Le 1er juillet, le Bureau of Labor Statistics a publié les données JOLTS pour le mois de mai. Les offres d'emploi ont augmenté de 374 000 pour atteindre 7,8 millions, soit le niveau le plus élevé depuis novembre 2024, tandis que les embauches ont diminué de 112 000 pour atteindre 5,5 millions et les licenciements de 188 000 pour atteindre 1,6 million. Les démissions sont restées stables à 3,3 millions et le nombre total de départs à 5,2 millions, ce qui témoigne de la stabilité continue du marché du travail. La forte hausse des postes vacants reflète l'optimisme prudent des employeurs, probablement lié à l'apaisement des tensions commerciales. Cependant, nombre d'entre eux semblent réticents ou peinent à pourvoir les postes vacants.
L'augmentation des offres d'emploi témoigne d'une dynamique économique continue, atténuant les craintes d'un ralentissement imminent. Cependant, la baisse des embauches et la persistance d'une prudence des entreprises suggèrent que les employeurs hésitent à se développer de manière agressive, reflétant l'incertitude persistante. Cette dynamique conforte l'attentisme de la Réserve fédérale, qui retardera probablement les baisses de taux sans toutefois les exclure. Pour le secteur immobilier commercial, la divergence entre la hausse des offres d'emploi et le ralentissement des embauches renforce le scénario d'une demande atone mais stable. Les secteurs tributaires de la croissance de l'emploi, comme les bureaux et les immeubles collectifs urbains, pourraient continuer à sous-performer, l'inertie des embauches limitant l'absorption nette. Les secteurs industriel et logistique pourraient bénéficier d'une demande de main-d'œuvre persistante dans les secteurs liés aux biens. Globalement, la situation actuelle du marché du travail favorise un scénario d'atterrissage en douceur, réduisant le risque de baisse des valeurs immobilières, mais sans catalyseur clair d'un rebond de la croissance des baux ou des loyers, porté par la demande.
L'indice PMI manufacturier ISM, publié le 1er juillet, pour juin 2025 a légèrement augmenté, passant de 48,5 en mai à 49,0, dépassant légèrement les attentes, mais signalant néanmoins une contraction du secteur pour le quatrième mois consécutif. Si la production a fortement rebondi (50,3 contre 45,4) et que les stocks se sont améliorés (49,2 contre 46,7), d'autres composantes essentielles telles que les nouvelles commandes (46,4), l'emploi (45,0) et les arriérés (44,3) se sont encore détériorées, soulignant la faiblesse persistante de la demande. Les pressions inflationnistes ont légèrement augmenté, l'indice des prix payés atteignant 69,6, son plus haut niveau parmi les composantes de l'ISM, en partie sous l'effet des droits de douane, de plus en plus perçus par les fabricants comme un facteur de perturbation majeur. Parallèlement, les livraisons des fournisseurs ont ralenti (54,2 contre 56,1), mais cette amélioration suggère que les anciens problèmes de congestion portuaire s'atténuent.
Globalement, les données révèlent un contexte manufacturier contrasté mais fragile, avec des signes persistants de tensions sur la chaîne d'approvisionnement et les prix dans un contexte de faible demande. Pour les marchés financiers américains et les investisseurs en immobilier commercial, le rapport ISM de juin présente un environnement de vigilance prudente. La faiblesse persistante du secteur manufacturier et le ralentissement des indicateurs de l'emploi pourraient conforter les anticipations de baisses de taux de la Réserve fédérale plus tard cette année. Cependant, la hausse des prix des intrants et les perturbations liées aux droits de douane suscitent des inquiétudes quant à un regain de pressions inflationnistes, susceptible de compliquer la trajectoire de la politique de la Fed. Pour les investisseurs en immobilier commercial, en particulier ceux qui se concentrent sur les actifs industriels et logistiques, la contraction prolongée des nouvelles commandes et les inquiétudes concernant la fragilité des stocks signalent des vents contraires à court terme pour la demande des locataires. Parallèlement, la hausse des coûts des intrants et les perturbations de la chaîne d'approvisionnement pourraient influencer les projets de construction et les valorisations des actifs sur l'ensemble du marché.
Rapport national sur l'emploi de l'ADP et le Situation de l'emploi en juin
ADP et le Stanford Digital Economy Lab ont annoncé le 2 juillet que le secteur privé avait supprimé 33 000 emplois en juin. Une augmentation de 32 000 emplois dans la production de biens a été compensée par une réduction de 66 000 emplois dans les services. Alors que les grandes entreprises (500 employés et plus) ont créé 30 000 emplois, les petites et moyennes entreprises en ont perdu 62 000.
Parallèlement, le Bureau of Labor Statistics (BLS) a publié le 3 juillet sa situation de l'emploi pour juin, indiquant que l'économie a créé 147 000 emplois, tandis que le chômage est resté stable à 4,1 %. Le taux d'emploi des personnes d'âge moyen (25-54 ans) a progressé de 0,2 % sur un mois, pour atteindre 80,7 %.
Si le rapport sur l'emploi du BLS de juin paraît positif en apparence – la croissance de l'emploi a atteint un rythme proche de la moyenne de l'année écoulée –, sa composition sous-jacente suggère un ralentissement du marché du travail. Près de la moitié des créations d'emplois proviennent des embauches dans le secteur public (+73 000), le reste étant principalement attribuable à l'enseignement privé et à la santé (+51 000), bien que ces derniers aient enregistré leur plus faible hausse mensuelle depuis décembre 2022. La concentration de la croissance dans les secteurs non cycliques suggère que la dynamique du secteur privé, en particulier dans les secteurs plus sensibles à la conjoncture économique, continue de s'essouffler. L'économie reste stable, mais le ralentissement des embauches dans le secteur privé souligne la prudence croissante des employeurs. Pour l'immobilier commercial, cela indique une demande stable mais modérée, avec des vents contraires potentiels pour les bureaux, et des fondamentaux plus résilients pour les actifs industriels et liés à la santé.
Nouvelles
Actualités à connaître
Un juge fédéral a rejeté une demande d'utilisation des revenus locatifs pour couvrir les frais d'exploitation de plus de 5 000 appartements à loyers stabilisés à New York, appartenant au groupe Pinnacle de Joel Wiener, invoquant l'absence de preuve que les intérêts financiers de la banque Flagstar étaient protégés. Les propriétés, menacées de saisie et endettées de plus de 564 millions de dollars, ont été placées sous le régime du Chapitre 11 de la loi sur les faillites en mai. Sans accès aux liquidités, l'entretien, les réparations et les autres frais d'exploitation des bâtiments pourraient être compromis. Le juge a exhorté Flagstar et les débiteurs à assurer la continuité des services nécessaires et examinera les demandes de financement révisées dans les meilleurs délais, une audience de suivi étant prévue avant le week-end férié du 4 juillet.
Le marché immobilier de Cape Coral, autrefois florissant grâce aux migrations liées à la pandémie, est aujourd'hui le plus mal loti des États-Unis. La hausse des prix de l'immobilier, la hausse des primes d'assurance, les catastrophes naturelles et la baisse de la demande des investisseurs pèsent lourdement sur Cape Coral. Les propriétaires sont sous l'eau, les saisies immobilières se multiplient et les constructeurs abandonnent leurs projets, la ville étant confrontée à une crise immobilière. Les prix de l'immobilier à Cape Coral-Fort Myers ont chuté de 11 % au cours des deux années précédant mai, soit la plus forte baisse de toutes les grandes métropoles, selon une analyse du site d'annonces immobilières*$* réalisée pour le Wall Street Journal.Homes.com.
Les jeunes adultes sont confrontés à une pression financière croissante qui pourrait se répercuter sur l'immobilier commercial. Selon la Fed de New York, les salaires des jeunes diplômés peinent à suivre l'inflation depuis 1990, tandis que le sous-emploi et l'instabilité du marché du travail restent généralisés, notamment dans les domaines des sciences, de la technologie, de l'ingénierie et des mathématiques (STIM). Près de 42 % des jeunes diplômés occupent des emplois ne nécessitant pas de diplôme universitaire, et nombre d'entre eux retardent la création d'un foyer en raison de l'incertitude économique. Ces tendances menacent la demande de logements collectifs et réduisent les dépenses discrétionnaires dans les centres commerciaux, tout en impactant le taux d'occupation des bureaux, car moins de jeunes occupent des postes en entreprise. Face à ces évolutions démographiques, les investisseurs en immobilier commercial pourraient être amenés à réévaluer leurs hypothèses de demande à long terme pour toutes les classes d'actifs.
Alors que les valorisations des bureaux se réajustent et que les contrats de location restent incertains, de plus en plus de locataires américains choisissent d'acheter plutôt que de louer. Les transactions en propriétaire-occupant ont représenté 20 % des ventes de bureaux au premier trimestre 2025, contre 15 % en 2024 et seulement 8 % avant la pandémie, selon JLL. Des acheteurs comme le comté de Los Angeles et Landmark Properties capitalisent sur des remises importantes, des financements à long terme et des coûts d'occupation prévisibles. Être propriétaire offre des avantages fiscaux, une constitution de capital et une stabilité des loyers, des atouts particulièrement intéressants sur le marché actuel. Les banques sont également plus disposées à financer les utilisateurs connus que les investisseurs. Pour les propriétaires, vendre à des locataires déjà présents dans l'immeuble peut offrir une sortie plus rapide et plus propre.
La CRE montre les premiers signes de stress liés à l'incertitude tarifaire | GlobeSt, 2 juillet 2025
Les premiers signes de tension apparaissent dans le secteur immobilier commercial, l'incertitude tarifaire commençant à impacter la liquidité et le sentiment des investisseurs. Si les indicateurs clés restent stables, Jim Costello de MSCI souligne la hausse des primes de risque et l'affaiblissement de la liquidité du secteur des bureaux comme principaux signaux d'alerte. L'écart entre les obligations d'entreprises Baa et les bons du Trésor à 10 ans s'est creusé de 40 pb depuis l'annonce des tarifs, signe historique d'une hausse des taux de capitalisation. Les investissements transfrontaliers, notamment dans les bureaux, sont en baisse, et le volume des transactions hôtelières a chuté de plus de 50 % en avril. Les inquiétudes concernant la liquidité et le ralentissement du recyclage du capital pourraient engendrer des difficultés plus importantes au second semestre 2025.
L'accession probable de Zohran Mamdani à la mairie de New York a ébranlé le monde des affaires et de l'immobilier, même si ses positions politiques se sont assouplies depuis le début de sa campagne. Mamdani a certes proposé des hausses de l'impôt sur les sociétés et de l'impôt sur le revenu, mais celles-ci nécessiteraient l'approbation d'Albany. Son influence la plus immédiate pourrait provenir de la réforme de la taxe foncière et de la réglementation des loyers. Mamdani est favorable à un allègement de la charge fiscale des propriétaires des quartiers périphériques et au gel des loyers des logements stabilisés, mesures qu'il pourrait mettre en œuvre par l'intermédiaire du Rent Guidelines Board. Autrefois farouche critique du développement privé, il reconnaît désormais son rôle dans la résolution de la crise du logement, soutenant le rezonage et la suppression des minimas de stationnement. Les dirigeants du secteur immobilier restent néanmoins prudents, soulignant que sa mise en œuvre nécessitera une collaboration avec le conseil municipal et un basculement de l'idéologie vers la gouvernance.
Pleins feux sur la recherche
Découvrez les dernières informations de l'équipe Altus
Podcast | Le point sur le marché immobilier commercial à mi-année : taux, risques et actifs réels
Nous partageons les principaux signaux macroéconomiques et les décisions politiques affectant l'immobilier commercial alors que nous entrons dans la seconde moitié de 2025. De la baisse des ventes au détail et du sentiment des constructeurs aux informations tirées de la dernière réunion du FOMC, nous explorons comment les vents contraires économiques influencent la stratégie de l'immobilier commercial, les écarts de prix et le volume des transactions.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publications de données (heures en HNE)
Mardi 8 juillet
6h00 : Indice d'optimisme des petites entreprises de la NFIB, publication des données
15h00 : Crédit à la consommation, publication des données
Mercredi 9 juillet
10h00 : Inventaires des grossistes, publication des données
10h00 : Commandes d'usine, publication des données
Événements à venir dans l'industrie
28 juin : BOMA International Expo
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur de recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort de plus d'une décennie d'expérience dans le secteur, dans des rôles de gestion d'investissement et de financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. En plus de rédiger régulièrement des articles et des rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans diverses publications médiatiques, notamment : Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
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